Kontra Imobilye Miami: Sa Chak Achetè ak Vandè Dwe Konnen Avan Yo Siyen

Lè ou pare pou achte oswa vann yon kay nan Miami, youn nan etap ki pi kritik se konprann kontra imobilye a. Anpil moun nan kominote nou an siyen dokiman yo san yo pa konprann sa yo siyen. Sa ka koute yo lajan, tan, ak anpil tèt chaje. Nan eksperyans mwen kòm ajan imobilye ki travay chak jou ak kliyan kreyolofòn nan Miami, mwen wè sa rive twòp fwa. Atik sa a se pou ede ou evite pèlen yo epi pran desizyon klè ak konfyans.

Kisa Yon Kontra Imobilye Ye Egzakteman

Yon kontra imobilye se yon akò legal ki mare achetè ak vandè ansanm sou vant yon pwopriyete. Nan Florid, kontrak prensipal ki itilize nan vant rezidansyèl yo se FARBAR Contract for Sale and Purchase, yon dokiman ki gen plis ke 12 paj. Li pa senp, men li enpòtan ke ou konprann chak seksyon li avan ou mete siyati ou.

Kontra a defini: - Pri vant la ak kondisyon peman an - Dat kloture a (closing date), ki nòmalman ant 30 ak 45 jou apre akseptasyon - Kontenjans ki pwoteje achetè a (finansman, enspeksyon, evalyasyon) - Depo garanti (earnest money deposit) ak kisa ki rive avèk li si bagay yo mal - Sa ki enkli nan vant la: aparèy, aparèy elektrik, ekipman piscine, elatriye

Depo Garanti: Kijan Li Fonksyone Nan Miami

Lè ou fè yon òf sou yon pwopriyete, ou depoze yon ti kòb ki rele earnest money deposit. Sa montre vandè a ke ou serye. Nan Miami, depo sa a nòmalman ant 1% ak 3% pri vant la. Si ou ap achte yon kondominiyòm nan Brickell pou $450,000, espere depoze ant $4,500 ak $13,500.

Lajan sa a ale nan yon kont escrò che yon tit konpayi oswa yon avoka. Si tout bagay pase nòmalman, lajan an aplike sou pri vant la nan kloture. Men, si ou trete mal kontra a oswa ou pa suiv kontenjans yo, ou ka pèdi depo ou an totalman.

Depo a nòmalman divize an de pati nan Miami:

1. Premye depo: peye nan 3 jou biznis apre siyen kontra a 2. Dezyèm depo (si aplikab): peye apre peryòd enspeksyon an fini

Li trè enpòtan pou ou travay ak yon ajan ki konprann règ sa yo. Rele mwen, Rangely Adames, nan (954) 604-3276 pou nou diskite sou pwoteksyon ou nan pwosesis sa a.

Kontenjans Ki Pwoteje Ou Kòm Achetè

Kontenjans se kondisyon ki dwe satisfè avan kontra a vin obligatwa. Si yon kondisyon pa ranpli, ou ka kanpe vant la epi jwenn depo ou retounen. Men twa kontenjans ki pi kritik yo:

Kontenjans Finansman

Si ou ap pran yon prè ipotèk pou achte yon kay nan Edgewater oswa Wynwood, kontra a dwe gen yon kloz ki pwoteje ou si bank la refize prè ou a. Nòmalman ou gen 30 jou pou jwenn apwobasyon finansman an. Si bank la pa ban ou prè a pandan peryòd sa a epi ou te gen kontenjans finansman an nan kontra, ou ka soti epi jwenn depo ou.

Kontenjans Enspeksyon

Achetè gen 15 jou (nan plupar kontra Florida) pou fè enspeksyon kay la. Si enspektè a jwenn pwoblèm seryè tankou toitin ki ka koute $25,000 pou ranje, ou ka: - Mande vandè a ranje pwoblèm nan - Mande yon rediksyon pri - Soti nan kontra a epi jwenn depo ou retounen

Kontenjans Evalyasyon

Si evalyatè a evalye kay la a $420,000 men ou te ofri $450,000, bank la pa prete ou diferans lan. Kontenjans evalyasyon an ba ou opsyon pou renegoye oswa soti nan kontra a.

Kloz Espesyal Ou Dwe Gade Je Ou Sou Yo

Anpil kontra gen kloz adisyonèl ki ka afekte ou anpil. Men kèk sa mwen wè souvan nan travay mwen ak kliyan nan zòn tankou Doral, Aventura, ak Coral Gables:

- "As-Is" Kontra: Vandè a vann pwopriyete a nan kondisyon li ye a, men achetè a toujou gen dwa enspeksyon li. Sa pa vle di ou achte kay la avèk je fèmen. - Kloz eskalasyon: Nan yon mache konpetitif, kloz sa a pèmèt ou ogmante òf ou otomatikman si yon lòt achetè bay yon pi gwo pri. Pa egzanp, ou ka di "mwen ofri $500,000 men si yon lòt moun bay plis, mwen prè pou monte jiska $520,000 pa ekleman de $2,000." - Kloz okipasyon apre kloture (Post-Closing Occupancy): Vandè a mande pou rete nan kay la pandan yon peryòd apre kloture. Sa gen risk ak benefis ki dwe klèman defini. - Kloz pwopriyete kondominiyòm: Si ou ap achte nan yon imèb nan Sunny Isles oswa Bal Harbour, ou ka gen yon peryòd adisyonèl pou egzamine dokiman asosiyasyon an (règleman HOA, bidjè, kont rezèv, elatriye).

Sa Ki Rive Nan Kloture: Pwosesis Final La

Kloture se jou kote pwopriyete a chanje men ofisyèlman. Nan Miami, kloture a nòmalman fèt nan yon biwo konpayi tit (title company). Kliyan mwen yo souvan poze mwen kesyon sou sa ki rive nan jou sa a, men men etap prensipal yo:

1. Achetè revize ak siyen tout dokiman prè ipotèk yo (si gen prè) 2. Tout de pati siyen dokiman transfè tit la (deed) 3. Achetè peye tout frè kloture yo 4. Konpayi tit la peye vandè a epi anrejistreman pwopriyete a fèt nan konte a 5. Achetè resevwa kle yo

Frè kloture nan Miami pou achetè jeneral yo varye ant 2% ak 5% pri vant la. Pou yon kay ki koute $600,000 nan Coconut Grove, sa vle di ant $12,000 ak $30,000 an frè anplis depo epi pri vant la. Frè sa yo enkli taks timbre, asirans tit, frè ajan escrò, ak lòt frè administrasyon.

Diferans Ant Achte Yon Kay Sèl ak Achte Yon Kondominiyòm

Nan Miami, anpil nan kliyan mwen yo ap chwazi ant yon kay unifamilyal ak yon kondominiyòm. Pwosesis kontrak la diferan pou chak opsyon.

Pou yon kondominiyòm (pa egzanp nan Brickell, Miami Beach, oswa Key Biscayne): - Ou resevwa yon pakèt dokiman HOA pou revize: règleman, bidjè anyèl, minit reyinyon, kont rezèv - Ou gen 3 jou biznis apre resevwa dokiman HOA yo pou deside si ou vle kontinye - HOA fre yo ka varye anpil, de $400 pa mwa pou yon ti kondominiyòm nan Edgewater jiska $3,500 pa mwa pou yon gwo inite nan yon imèb liks nan Sunny Isles - Kèk imèb gen restriksyon sou lwe, ki enpòtan si ou ap planifye envesti

Pou yon kay unifamilyal (pa egzanp nan Doral, Coral Gables, oswa Miami Lakes): - Pa gen peryòd egzamen HOA obligatwa nan menm fason (men kèk kominote gate gen règleman prive) - Achetè responsab pou tout antretyen estrikti a - Pi fasil pou reve epi pa gen restriksyon lwe nan plupar ka

Erè Komen Mwen Wè Kliyan Fè ak Kontra

Nan eksperyans mwen, men erè ki koute moun plis lajan:

- Siyen kontra a san li li: Anpil moun prese siyen paske yo gen pè yo va pèdi kay la. Men siyen yon dokiman ou pa konprann ka koute ou plis toujou. - Kite kontenjans yo ekspi san aksyon: Si ou pa fè enspeksyon an nan 15 jou, ou pèdi pwoteksyon kontenjans enspeksyon an. - Pa konprann kloz "as-is": Achetè panse "as-is" vle di yo pa ka negoye apre enspeksyon. Sa pa toujou vre, men ou bezwen konnen dwa ou yo. - Pa verifye estati asosiyasyon an: Pou kondominiyòm, ou dwe konnen si imèb la gen pwoblèm legal, si li gen ase lajan rezèv, epi si li sou lis "aprouved" bank federal yo. - Chwazi dat kloture ki twò kout: Si ou pran prè ipotèk epi ou mete dat kloture a nan 21 jou, ou ka gen pwoblèm si bank la pa fini pwosesis li a atan. Penalite pou reponn dat yo ka koute $100 pa jou oswa plis.

Kijan Yon Bon Ajan Ka Pwoteje Ou

Yon ajan imobilye pa sèlman fè ou jwenn yon pwopriyete, li pwoteje enterè ou nan tout etap kontra a. Nan travay mwen chak jou, mwen:

- Revize chak kloz kontra a avèk kliyan mwen an nan Kreyòl pou asire yo konprann tout sa yo siyen - Negoye kontenjans ki pi fò posib pou pwoteje depo ou a - Swiv tout delè (deadlines) pou asire ou pa pèdi pwoteksyon ou - Kominike dirèkteman ak ajan lòt pati a, ajan escrò, prètè, ak enspektè - Konseye ou sou negosyasyon apre enspeksyon pou ou pa peye twòp pou reparasyon

Ke ou ap achte premye kay ou nan Doral, yon kondominiyòm nan Brickell pou envesti, oswa yon kay nan Aventura pou fanmi ou, ou merite yon ajan ki pale lang ou epi ki konprann kiltir ou. Mwen disponib pou ou. Rele mwen, Rangely Adames, direkteman nan (954) 604-3276 pou yon konsiltasyon gratis.

Pran Premye Etap La Jodi a

Pwosesis kontra imobilye a pa dwe fè ou pè. Avèk bon enfòmasyon ak yon ajan ki konfyab ak eksperyans, ou ka siyen ak konfyans epi pwoteje chak dola ou envesti. Kominote nou an nan Miami mete konfyans yo nan mwen chak jou paske mwen konprann pa sèlman mache a, men tou kiltir nou an ak valè nou yo.

Si ou gen kesyon sou yon kontra ou deja siyen, si ou pare pou fè premye òf ou, oswa si ou vle jis konprann pwosesis la pi byen anvan ou kòmanse chèche, rele mwen jodi a. Mwen Rangely Adames, ajan imobilye ou nan Miami. Nimewo mwen se (954) 604-3276. Nou ka pale Kreyòl, nou ka jwenn solisyon ansanm.