Mache Imobilye Miami: Kijan Chanjman Klimatik ak Asirans Afekte Valè Pwopriyete Ou

Depi kèk ane, mwen wè yon kesyon ki ap parèt pi souvan nan bouche kliyan mwen yo, kit yo achetè premye fwa, kit yo envestisè eksperyanse: "Rangely, èske Miami ap rete yon bon kote pou achte kay, ak tout inondasyon ak pwoblèm asirannns yo?" Se yon kesyon serye, epi li merite yon repons onèt ak konplè. Nan atik sa a, mwen pral eksplike egzakteman kijan chanjman klimatik ak kriz asirans Florida ap afekte valè pwopriyete nan Miami, ki zòn ki plis ekspoze, ak kijan ou ka pran desizyon entèlijan pou pwoteje envestisman ou.

Poukisa Chanjman Klimatik Se Yon Sijè Reyèl nan Miami

Miami pa menm ak lòt vil Ameriken yo. Li chita sou yon teran ki relatviman ba, antoure pa dlo de bò, Osean Atlantik sou lès la ak Bè Biscayne sou lwès la. Rive pou di, chanjman nivo lanmè a pa yon sijè teyorik isit la, li se yon reyalite vizib. Nan kèk katye tankou Miami Beach, Edgewater, ak pati ba Coconut Grove, inondasyons ki te rive yon fwa chak dis an kounye a rive plizyè fwa pa ane, menm lè pa gen siklòn.

Yon etid yo pibliye nan University of Miami montre ke nivo lanmè Miami te monte anviwon 4 pous depi ane 1992. Sa ka sanble ti kras, men enpak li sou enfrastriktè ak pri asirans li prèske imedya. Vil Miami Beach pou kont li depanse plis pase $600 milyon pou enstale ponp inondasyon ak elve wout yo. Sa ede, men li pa rezoud pwoblèm nan nèt.

Pou ou kòm achetè oswa envestisè, sa vle di w ap bezwen evalye plis pase nimewo chanm yo ak piscin nan. Ou bezwen konnen elevasyon pwopriyete a, nivo risk inondasyon li, ak sa ou pral peye chak mwa pou asirans.

Kriz Asirans Florida: Kisa Ki Pase Egzakteman

Mwen ap travay ak kliyan depi plizyè ane, epi mwen jwenn defi asirans yo vin pi gwo chak ane. Florida kounye a gen youn nan pi gwo kriz asirans rezidansyèl nan tout peyi Etazini. Men sa ki pase:

Plizyè gwo konpayi asirans nasyonal tankou Farmers Insurance ak Bankers Insurance te deside kite Florida oswa restreyin kòb kouvèti yo ofri. Sa kite anpil pwopriyetè san chwa, fòse yo al nan Citizens Property Insurance, konpayi leta a, ki te kreye kòm dènye resous men ki ap lite avèk yon kantite reklamasyon ki ap grandi.

Rezilta pratik la senp men doulourè:

- Pri asirans yo monte dramatikman. Yon kay unifamilyal nan Doral ki te peye $2,800 pa ane pou asirans an 2019 ka jwenn yon fakti $5,500 a $8,000 pa ane kounye a. - Kondominiyom yo sipriz tou. Apre trajedi Surfside 2021 la, Florida pase nouvo lwa ki oblije asosyasyon kondominiyom (HOA) fè rezèv finansye ki ase. Sa te monte frè HOA nan anpil bilding, pafwa de $800 a $1,500 pa mwa pou inite nan Brickell, Edgewater, ak Miami Beach. - Kèk pwopriyetè pèdi asirans yo nèt. Konpayi yo refize renouvle yo, yo di pwopriyete a twò vye oswa twò pre dlo a.

Pou yon envestisè, pri asirans ki monte dirèkteman koupe nan flou lajan (cash flow) w ap espere. Si w ap kalkile yon revni lokasyon $2,500 pa mwa men asirans ou monte $400 pa mwa plis pase ou te espere, pwojeksyon ou yo vire tèt anba.

Ki Katye Miami Ki Plis Afekte

Pa tout Miami menm. Eksperyans mwen montre kliyan yo ke kèk zòn gen risk ki diferan anpil. Ann gade yo youn pa youn:

Zòn ki gen risk inondasyon ki pi wo:

- Miami Beach (an patikilye South Beach ak Mid-Beach): Teran ba, antoure pa dlo. Kèk blòk nan katye sa yo ka inonde pandan yon ti lapli fò. Elevasyon mwayèn ki anba 4 pye si desous nivo lanmè signifye asirans inondasyon obligatwa pou pifò pwopriyete. - Edgewater: Bèl, mòdèn, men li chita bò Biscayne Bay. Nan dènye ane yo, lokal komèsyal sou bò dlo a te wè inondasyon plizyè fwa pa sezon lapli. - Little Haiti ak Allapattah: Kèk seksyon nan zòn sa yo chita nan basin inondasyon ki resevwa dlo ki sòti nan lòt zòn ki pi wo yo. - Coconut Grove (pati ba a): Pati istorik la bèl anpil, men pati ki bò Bay la ka gen pwoblèm inondasyon.

Zòn ki gen risk ki plis jerable:

- Coral Gables: Teran ki pi wo, enfrastriktè ki pi solid. Pri yo pi wo tou, anviwon $800,000 a plis pase $3 milyon pou kay unifamilyal, men pri asirans yo souvan pi rezonab relatviman. - Doral: Teran ki pi wo, lwen dlo, enfrastriktè nouvo. Asirans pou yon kay $450,000 la ka rete nan $3,500 a $5,000 pa ane. - Aventura: Bilding gwo ki bò dlo, men yo souvan pi wo sou teran ki ranpli ak bon enfrastriktè. - Brickell ak Downtown Miami (etaj siperyè yo): Pou kondominiyom nan etaj wo, risk inondasyon dirèk mwens, men fò ou toujou verifye elevasyon batiman an ak pwoblèm dririnaj otou li. - Key Biscayne: Rele yo "zile", epi wi, risk siklòn reyèl la, men kominote a rich, asirans yo disponib, ak valè yo rete fò paske achetè rich dakò ak risk yo.

Kijan Sa Afekte Pri Kay Yo Kounye a

Enpak lan se yon paradoks enteresan. Nan yon bò, risk klimatik yo ta dwe redi pri yo nan zòn ki pi ekspoze. Nan lòt bò, mande pou Miami rete fò akòz migrasyon ki sòti nan lòt eta yo, envestisman etranje (ki sòti Amerik Sid, Ewòp, ak Karayib), ak mank pwopriyete yo pou vann.

Men sa mwen obsève dirèkteman nan travay mwen:

- Pri nan zòn risk yo rete relativman fò apre kout, men y ap kòmanse chanje. Pwopriyete nan Miami Beach ki te vann $700 pa pye kare an 2021 ka jwenn difikilte pou vann $600 pa pye kare kounye a si achetè entèlijan yo ap kesyone asirans nan. - Diskont "risk inondasyon" ap fè efè. Mwen wè achetè enstitisyonèl yo kounye a mande 8 a 12 pousan rabè sou pwopriyete ki nan zòn inondasyon "AE" oswa "VE" konpare ak sa ki nan zòn "X" (risk ba) menm si yo nan menm katye a. - Asirans vin yon pwen negosyasyon. Achetè malen yo ap mande pou vendè a bay enfòmasyon konplè sou istwa asirans pwopriyete a, si te gen reklamasyon, ak ki konpayi ki aktyèlman asire l la.

Kijan Pou Pwoteje Envestisman Ou Kòm Achetè oswa Envestisè

Mwen toujou di kliyan mwen yo: enfòmasyon se pi gwo pwoteksyon ou. Men yon lis aksyon konkrè:

1. Verifye kat FEMA a anvan ou fè ofri. Sit FEMA a (msc.fema.gov) montre ou si pwopriyete a nan zòn inondasyon "AE", "VE", oswa "X". Zòn "AE" ak "VE" gen asirans inondasyon obligatwa si w gen ipotèk. Prim inondasyon ka vari de $800 a plis pase $4,000 pa ane depann sou elevasyon ak lokalizasyon. 2. Mande yon "Elevation Certificate" anvan ou fè ofri. Sa dokiman ofisyèl la montre egzakteman nan ki wotè pwopriyete a chita. Pi wo elevasyon an, pi ba prim inondasyon an. Pafwa yon diferans de yon sèl pye ka ekonomize $1,500 pa ane sou prim ou. 3. Jwenn yon devis asirans ANVAN ou siyen kontra a. Pa tann jou fermetyur la pou ou aprann ke asirans ka koute $9,000 pa ane pou kay ou te kalkile $4,000. Mande pou yon devis bonè nan pwosesis la. 4. Evalye eta tèt bilding kondominiyom an. Depi lwa nouvo Florid yo apre Surfside, mwen rekòmande kliyan yo mande pou wè "Milestone Inspection Report" ak "Structural Integrity Reserve Study" anvan yo achte nan nenpòt kondominiyom ki gen plis pase 30 an. 5. Konsidere elevasyon ak materyèl konstriksyon. Yon kay ki bati an 2015 ak pi wo ak materyèl rezistan pou van gen avantaj enpòtan sou asirans konpare ak yon kay 1970 nan menm blòk la. 6. Divèrsifye si w envestisè. Pa mete tout envestisman ou nan yon sèl zòn. Melanje yon pwopriyete Brickell ak yon lòt nan Doral pa egzanp ka ekilibre risk klimatik ou.

Opòtinite Reyèl Ki Egziste Malgre Defi Yo

Kriz pa vle di pa gen bon afè. Nan eksperyans mwen, kèk nan pi bon opòtinite yo parèt jisteman lè lòt moun ap pè.

Pwopriyete ki gen risk inondasyon modere men ki nan katye solid tankou kèk pati nan Wynwood, Little Havana renovated, oswa Allapattah ka ofri valè bon mache paske achetè yo pè. Si ou fè devwa ou, si ou verifye elevasyon an, si ou jwenn bon asirans, ak si ou achte nan yon pri ki reflete risk lan, ou ka tounen yon envestisman solid.

Envestisman nan pwopriyete komèsyèl ak imobilye komèsyal nan zòn ki pi wo elevasyon rete fò tou. Doral, napàti perifèri Coral Gables, ak kèk seksyon Aventura ap atire antrepriz ak rezidan ki ap chache lwen pwoblèm inondasyon yo, sa ki kreye mande pou lokasyon ak vant nan zòn sa yo.

Mwen wè tou entèrè grandi nan nouvo konstriksyon ki bati pou reziste chanjman klimatik, ki gen sistèm dririnaj amelyore, tèt vèt, ak estanda konstriksyon ki pi wo. Bilding ki bati apre 2010 nan Miami Beach ak Edgewater, ak sètifika elevasyon ki bon, ka jwenn asirans a pri ki pi rezonab pase granpapa yo.

Sa Ou Dwe Mande Ajan Ou Anvan Tout Bagay

Kòm ajan ou, se responsabilite mwen pou asire ou genyen tout enfòmasyon sa yo anvan ou pran desizyon. Si ajan ou pa kapab reponn kesyon sa yo, se yon pwoblèm:

- Ki zòn inondasyon FEMA kay sa a chita ladan? - Èske gen yon Elevation Certificate ki disponib? - Ki istwa reklamasyon asirans pwopriyete a genyen? - Kisa frè HOA yo kouvri, ak èske gen evalyasyon espesyal ki pandan pandan? - Ki pri asirans reyèl konpayi k ap asirel kounye a ap chaje? - Èske bilding lan te fè enspeksyon Milestone si l gen plis pase 30 an?

Si ou vle travay ak yon ajan ki konn poze epi reponn kesyon sa yo pou ou, rele m dirèkteman nan (954) 833-0020. Mwen pale Kreyòl, mwen konn Miami, epi mwen pral mache avèk ou pou chak etap pwosesis la.

Konsèy Final: Achte Entèlijan, Pa Achte Avèk Pè

Chanjman klimatik reyèl, kriz asirans reyèl, men Miami rete youn nan mache imobilye ki pi viyan nan tout Etazini. Diaspora Ayisyen nou an konnen sa, paske nou konnen valè yon envestisman solid ki bati ak sajès ak pasyans.

Kle a se pa evite Miami. Kle a se konnen ki zòn pou achte, ki kalte pwopriyete pou chwazi, kijan pou kalkile tout kout reyèl yo, ak ki prensip negosyasyon pou itilize pou pwoteje tèt ou.

Valè imobilye nan Coral Gables, Brickell, Key Biscayne, ak Aventura yo rete solid paske katye sa yo gen enfrastriktè ki bon, elevasyon ki ase, ak mande ki fò. Katye tankou Doral kontinye grandi paske yo lwen dlo ak yo gen bon enfrastriktè modèn.

Nan travay mwen chak jou, mwen konbine done klimatik, done mache, ak konesans katye pou ede kliyan mwen fè chwa ki kòrèk. Mwen pa vann ou rèv. Mwen vann ou enfòmasyon.

Rele mwen jodia nan (954) 833-0020 pou yon konsiltasyon gratis. Nou ka revize ansanm nenpòt pwopriyete ou panse achte, evalye risk asirans li, ak kalkile si l vrèman vo lajan an. Kominote Ayisyen Miami a merite ajan ki pale dirèk, ki konnen mache, epi ki travay pou pwoteje richès ou ap bati a.